中山楼市“银十”成色几何？住宅成交量同比降两成

　　“金九银十”正式结束，但“银十”却难言成色足。有研究机构统计市国土资源局网签数据显示，10月份中山楼市共成交7270套新建住宅，环比下降约1成。有业内人士指出，中山楼市历来是10月份的成交比9月份高，这次的反常更多是外围政策调控、价格高位、开发商推货不积极等因素引起的，而10月份的成交中，北部镇区量价均领航中山楼市，成为独特的风景线，也让原本成交陷入颓势的中山楼市勉强达标商品房万套水平。
　　住宅成交量同比降两成
　　今年的“银十”成色并不足。根据合富辉煌中山分公司市场研究部监测中山市国土资源局数据显示，20 16年10月全市新建住宅成交7270套，相比9月的8034套下降了约10%。该机构指出，若按照7成的住宅占比来估算，10月份中山商品房成交估计勉强达1万套水平。
　　然而这一成交水平仅仅称得上是合格。南都记者查阅过往的中山新建住宅成交数据发现，虽然10月份的住宅成交情况要好于6-8月份，但与历年的成交记录相比，并没有任何优势，相反还没有达到去年10月份的成交水平———2015年10月份新建商品房成交9144套，今年同比减少了1874套，下降幅度达20.49%。
　　同时，自去年5月份开始，中山的新建商品房成交几乎一直保持在1万套水平，仅除了2月份和7月份成交不达标外，其余月份均成功破万。然而2、7月份并非中山楼市的成交旺季，10月份却一直是中山楼市的成交火爆时期——— 有业内人士指出，2014年和2015年的中山市成交数据显示，“银十”均比“金九”含金量高、成交更多;但是2016年的10月却没有再延续上两年的辉煌，只能说勉强达标。
　　不过，上述统计机构却认为，在今年9月份中山成交了8000多套住宅，均价也创了历史新高，而10月微微降了10%，稳稳地宣示了自己“银十”的地位。虽然说目前的网签数据滞后，但从9月和10月的成交数据来看，今年的“金九银十”还是成立的。
　　北部区域崛起
　　受到深圳楼市走入低谷的影响，原本让中山楼市快速暴涨的因素影响力大减，再加上主城区和火炬开发区、港口镇等热门区域价格已经达到新的高度、货量不足等情况，因此，10月份上述区域的成交并没有迎来较大的爆发，而10月份之所以能勉强跨入万套水平线，则归功于北部镇区的量价崛起。
　　据统计数据显示，10月份各镇区住宅成交排名里，坦洲镇以638套排名第一，主要是中凯华庭、御城金湾、中澳春城等数个项目的集中发力;石岐区以590套排名第二，主要为金域蓝湾、正和中州、富元·利和豪庭的集中网签，横栏镇以554套排名第三，其中大大的家贡献了249套。
　　该机构指出，从区域成交来看，城区和泛城区已经被其他区域盖过，除了受珠海客青睐的南部板块外，另外崛起的是鲜有人关注的北部板块。北部板块各有一个代表楼盘，黄圃镇的蓝天金地花园、三角镇的凤凰美域、南头的海雅君悦花园和民众的丽星·丽豪花园，都有不错的成绩。
　　房企排名方面，由于不少镇区出现了成交“新贵”，房企前十五排名上出现了非常多的新面孔。在房企排名中，除了雅居乐、万科、保利等几张老面孔外，其他都是新面孔，以蓝天金地花园的房地产商攀云房地产和大涌汇泰都城的开发商富裕达地产为代表。
　　值得一提的是，除了成交量大为提升以外，北部镇区10月份的成交价格或有望创下新的纪录。例如东升镇、横栏镇、黄圃镇等区域的楼盘均价已经高达7000元/平方米以上，记者从部分房地产网站挂牌价了解到，东升镇丽景领誉嘉园二期均价已经达到7000元/平方米，横栏镇大大的家均价已经高达8000元/平方米，黄圃镇樱雪蓝悦湾的均价已经达到7400元/平方米。甚至有业内人士指出，北部镇区目前部分楼盘的最高价已经突破至8000-9000元/平方米的水平，已经与主城区部分楼盘的价格非常接近。因此，有研究机构认为，受到北部镇区楼价从低洼地带攀升至高位的影响，加上主城区等热门区域的成交价格居高不下，10月份中山楼价或可能超越9月份迎来新高。
　　库存量恐将增长
　　一方面成交量在下滑，另一方面新增量也同步下滑。根据合富辉煌统计显示，10月份中山共有16个镇区新增，住宅新推货量为6196套，63.66万平米，相比9月8278套下降25%，相比9月82.25万平方米下降23%。在10月份新增的各面积段中，100-120平方米的面积段1745套最多，占比达28%，其次是120-144平方米面积段及80-90平方米面积段;在10月份各户型中，三房新增3346套最多，占比高达54%，其次是两房及四房。
　　项目新增方面，10月份共有26个项目新增，其中新增最多的是坦洲御城金湾1038套，黄圃镇蓝天金地花园和港口镇保利国际广场分别以704套和674套位列第二位和第三位。
　　在成交量和新增量均下滑的情况下，中山新建住宅的库存量环比基本持平。该机构统计称，截至2016年10月31日，中山市住宅库存共有36629套，环比持平。其中坦洲镇以5974套居全市镇区住宅库存榜首，火炬开发区3400套排名第二，石岐区2916套居第三。由于多个项目新增，三乡镇的库存上升为第四位。
　　不过，有业内人士指出，年底或有不少新项目推货，尤其是不少开发商打算借深中通道年底开工的时机来走量，若销售量保持不变或继续走低，库存量恐将增长。
　　“银十”楼价或将超9月
　　由于备案数据尚未出炉，网签价格数据依旧缺失，因此目前10月份的楼价暂时成谜。不过近日中国指数研究院发布了《10月全国百城住宅均价排行榜》，其中10月份中山住宅均价为8281元/平方米，环比上涨6.24%，同比上涨45.2%。
　　但实际上，根据中山市国土局发布的成交备案数据显示，9月住宅成交均价已经达8615元/平方米，刷新了历史最高价。有业内人士指出，这一数据表明备案价格或出现滞后，更多的是由于此前不少楼盘急升拉高中山楼价，但却因为人为操作导致8000元/平方米以上楼价的单位在后期集中网签备案，加上镇区楼价上涨填平楼价低洼地带，因此预计10月份的楼价极可能超越9月份，继续创新高。
　　业内预测
　　高价还是走量开发商也犹豫不决
　　对于10月份的中山楼市，有机构认为，10月可以说是楼市变天月，多个城市纷纷出台或加码限购措施，再加上加强房地产销售过程中的监管，10月的中山楼市也在经历着从天堂到地狱的变化。因为在9月底的时候，整个中山楼市还在欢呼雀跃地等待着地王的来临，10月初就开始了调控，让欢呼戛然而止。11月份则因为政策风口改变，开发商“走量”的做法或再次摆上日程。
　　合富辉煌认为，10月份的成交数据还是不错的，主要是因为还有不少的集中网签，中山的“余粮”足，部分尚未来得及在10月份网签的单位应该会惠及11月份数据，因此11月的网签量应该在6000- 7000套。然而实际上市场的表现会更冷静一些。若深圳市场已经开始消化限购和稽查带来的影响，客户量应该会比10月下旬有所回升。成交价方面，目前已经有项目的成交价格出现松动，微调已经开始，预测11月的价格应该处于微调阶段。在之前的一年时间，整个中山的项目都没有考虑过走量的问题，而是要多少价的问题，到了11月，如何在走量和价格中获得一个平衡点，是开发商面临的主要问题。而维持了半年的平稳库存量或许将继续保持，城区缺货的情况没有明显改善，但由于新盘的补充，预计东升、横栏等西北板块的成交量会增长。