北京楼市：上半年看通州 下半年看门头沟

　　前几天，有一篇文章在朋友圈刷屏，题目叫《北京楼市：上半年看通州，下半年看门头沟》，文中对门头沟的发展前景大为看好，认为门头沟将会成为下半年北京楼市热度最高的区域。
　　从市场反馈看，近期门头沟的楼盘确实是动作频频。门头沟市场火热本身不足为奇，但门头沟的邻居石景山，其房价却迟迟涨不上来，并被门头沟所压制，这就很难让人理解。难道说五环的房子竟然没有六环值钱?
　　数据是最有力的证明。据统计，门头沟新建商品房在售项目共有15家，相比之下石景山只有9家;在待开盘项目的数量上，门头沟有6家，石景山有3家。因此，无论是在售还是待售项目，门头沟都远超石景山。
　　在价格方面，门头沟这15家楼盘的销售均价约为51000元/平方米，而石景山这9家楼盘的销售均价约为37000元/平方米。西五环比西六环的均价低14000元/平方米，这究竟是为什么?
　　中原地产首席分析师张大伟曾在2015年10月预言门头沟房价将在2016年第二季度突破5万元大关，如今这个预言真的实现了。对此，张大伟表示，门头沟房价的上涨是市场必然的趋势，一方面北京五环内的土地市场极为稀缺，以2016年为例，全北京加在一起仅有7宗住宅用地拍卖，因此门头沟作为土地资源相对丰富的区域自然受到房企的垂青。面粉涨价，面包当然要跟着上涨。
　　新盘的数量多，代表区域内的新房市场更加活跃，更供应的产品数量、种类也就更多。门头沟自2015年下半年以来便进入到发展快车道，不但新建项目增多，房企进驻门头沟的拿地热情也十分高涨。随着土地价格的不断攀升，周边土地的住宅价格也水涨船高，各项目在2016年上半年纷纷上调价格，这也使得门头沟的新房均价发生了较为明显的上涨。
　　反观石景山，最近几年来新项目一直都比较少，加之土地资源的稀缺，影响了房企进驻石景山的热情。没有扎堆的楼盘，相应的就没有曝光度。2016年以来，有关门头沟的行业论坛开了一场又一场，大型房企的进驻与造势，为门头沟带来了极大的热度，很多三环甚至二环内的业主开始将眼光投向六环外的门头沟。
　　此外，相比之下，门头沟的自然资源比石景山更丰富，森林覆盖率也更高一些，空气质量自然也就更好。这对深受雾霾困扰的北京来说，无疑是一个很好的销售卖点。尽管石景山位于西五环外，门头沟位于西六环外，但地段为王的市场规律在这两个区身上并未得到体现。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前类似北京、上海等城市，确实存在郊区价格比市区要高。第一是统计方面的一种错觉，因为市区一手房已经不多，部分一手房或是车库、尾盘等价格，所以很多价格并不代表当地的真实价格。而郊区市场交易活跃，一手房价格是真实且值得跟踪的。第二是户型的结构，郊区房源多，而且中小户型多，市场交易活跃，房价上涨空间更大。而市区的优势不大。第三是城市规划会使得郊区市场的优势上市，类似门头沟后续通地铁后，整个投资潜力会上升，这会使得各类炒房资金进入此类市场。
　　那么，未来门头沟的房价会一直压制石景山吗?笔者认为并不一定。首先，门头沟目前很多楼盘都在宣传地铁，那么不要忘记地铁的起始站是在石景山的苹果园，因此地铁通车对门头沟是利好，对石景山也是利好。为什么呢?这就使得苹果园成为了两条地铁线的起点，另一条是1号线。未来，苹果园将成为京西最大的交通枢纽，人流量也将大幅增加，这对区域的住宅与商业发展都将带来很大利好。此外，伴随着首钢原址的逐步改造，未来这里将形成一个大型的文旅中心，这对于区域的发展都是利好的。
　　北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，石景山的新房数量一致较少，这使得市场活跃程度没有门头沟那样高。但是，未来随着首钢搬迁等利好因素带动，石景山的可出让土地将有所增加，这将提高区域的产品供应量。
　　门头沟的未来价值已被广大投资者看到并付诸行动，由于预期看涨因此提前推高了房价。相比之下，石景山的潜力暂时还未被挖掘出来，换而言之，石景山楼市此时正处于一个相对洼地，对于投资者来说未尝不是一个好机会。