最近,一篇关于“肇庆城区库存仅剩下十个月”的文章在各大网站和朋友圈热传,并引起了一众肇庆街坊的热议。文章通过一番数据的分析,阐述初肇庆主城三区(端州、鼎湖、高要)存销比下探新低,城区去库存只剩下10个月。
城区去库存真的只剩下10个月吗?
本报三月曾报道过,肇庆商品房现状库存面积为766万平方米(其中端州区为219.32万,鼎湖区为58.59万),在广东省21个地级市排行第7,库存规模较大但需求较旺盛。
同时,本报记者根据房协调研统计数据分析,今年端州区和鼎湖区1-5月预售证核发的面积,也就属于新增面积为906617.14平方米,销售面积的话端州为53.94万平方米,鼎湖8.18万平方米,单从这两个区来看,截止到5月底,通过库存面积加上新增预售面积减去销售面积,端州和鼎湖库存一共为306.45万,比去年年底还多了28.54万平方米,库存量是增大的,因此去库存任务远远不止10个月。
肇庆房地产协会副会长李志江表示,从3月—5月份成交量来看,市场向好也促使不少市民入市,但对于传言中的“城区库存仅剩10个月”,李会长表示不太科学,他认为,库存量也不能单纯从销售面积以及待售面积去估算,因为还包括在建未售面积以及待开发土地面积形成的潜在供应量,由于前一两年开发商投资放缓,今年行情较好情况下会迅速入市,这时候新增预售面积就增多,这样一平衡,其实库存量仍然与年初持平。
另一方面从整体来看,三四线城市去库存仍有一定难度,首先是产业构成过于单一,另外人口集聚少,特别是人口净流出的县镇压力更大。相比于住宅,商业用房和写字楼去库存难度更大,如果按照2015年的销售速度,办公楼和商业营业用房去库存周期或在10年以上。
肇庆房价上涨或不可避免
房协调研统计数据显示:
在过去的5月份,肇庆(端州、鼎湖)一手房网签均价已由4月份的5336.18元/平方上涨至5635.46元/平方,高要亦由3867.05元/㎡上涨至4205.10元/㎡,其中,端州区商品房累计销售金额为30.7亿元,同比增长3%;累计销售均价为5690元/㎡,同比增长5.7%。
从城区楼盘看:
记者专门选取了5月份端州区销量前十的楼盘,通过住建局以及楼盘销售提供的数据,发现房价都有不同程度的涨幅。其中排行第一的敏捷城6月均价6800元/㎡比起5月的6188元/㎡上涨了9%;第二的光大·锦绣山河只上涨了1%,;排行第三的君安·峰景湾涨幅最大,上涨了27%。在这十个畅销楼盘里也有楼盘房价保持着平稳的势头,如星湖名郡5月份均价为5247元/㎡,与6月份基本接近。
分析师小叶认为:
早在2014年,肇庆城区的房价就已经在上涨中,每年都有一定的涨幅,城区由于用地面积逐渐变少,区域规划、城轨开通等因素都会使房价上涨,但从肇庆整个范围来讲,各区域间还是存在一定差异,像广宁、封开等区域还是3000多元/㎡为主,上涨的幅度较小。小叶认为,不是每个区域的房价都有快速上涨的空间,楼市分化背后是区域经济和人口流动因素共同作用的结果,另外下半年的任务仍然是以去库存为主,房价也是稳步地上涨。