1.全至科技创新园：建造适应高端制造的厂房
在沙井街道与松岗街道的交界处，距离广深高速新桥出口车程不足5分钟的地方，有一栋漂亮的高楼，恢弘的楼体，五彩的外墙，在周边成片的工业厂房中，格外引人注目，这就是去年投入使用的全至科技创新园的科创大厦。
虽然也叫“科创大厦”，但这栋大楼却与许多
写字楼不太一样，这是一栋看起来像写字楼的厂房，楼内的空间设置和硬件装配可以适应企业批量生产的需要，是一栋能够适应中国制造2025、工业4.0和高端智能制造业需要的新型厂房。
把高端厂房搬进科创大厦
全至科技创新园的前身是茅洲山工业园，建于2000年，占地约5万平米，原有的39家企业均为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等低端企业。
虽然当时的加工制造业在沙井正发展得如火如荼，但茅洲山工业园的管理方
深圳佳领域实业有限公司却敏感地意识到，占地多、使用率低的厂房很快就无法适应产业的需求，必须提高厂房的建设标准，引进优质企业，才能保证公司长久的发展。在香港考察工业大厦后，佳领域在茅洲山工业园的对面购置了一块地，建设了一栋十层高的厂房，厂房周边还完善了花园、停车位等配套，引进了一些手机屏幕生产等较为高端的企业。
本着这个思路，2011年开始，茅洲山工业园启动了改造，拆除了一部分厂房，佳领域又投入重资，建成了全至科创大厦，没有拆除的厂房也启动了更新改造。
全至科技创新园的定位是“研发、办公、生产、生活一体化”，计划重点引进工业4.0、智能装备及
机器人、移动智能终端等产业。园区中还设置了生活配套区，着力打造集研发办公、高端生产、生活配套为一体的产业生态圈。
全至科技创新园最大的创新之处就在于“把高端厂房搬进科创大厦”的理念。在科创大厦中，租赁单位面积最大的有近1000平米，面积最小的也有500多平米，大厦中还设置了人货分流的客梯和货梯，为的就是满足企业批量生产的需要。
全至科技创新园陈建鸿经理表示，全至要打造的正是符合中国制造2025、工业4、0要求的新型高端厂房，“老式的工业厂房，没有排风，厂房里放个大风扇就当排风设备，导致空气质量很差，也没有雨污分离的设施，给环境造成很大污染。但是科创大厦的每个单元我们都按照企业生产的标准建设了独立的污染排风管道，排水也实现了雨污分离，每个单元里还建设了独立的茶水间、洗手间，企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，非常适合高端智能制造企业用来作为研发生产一体化，建设标准几十年也不会淘汰。”
暂时有困难，但我们愿意守
陈建鸿认为，福永、沙井、松岗未来都是智能制造业重镇，但目前这些地方做智能制造的载体比较缺乏，全至创新产业园可以让宝安西部的企业不用再到福田南山等地找写字楼，也不用再忍受旧工业区脏乱差的环境，满足他们“在同一栋大楼里同时研发和生产”的心愿。
与此同时，沙井街道办也在全力完善全至科技创新园周边的综合环境，计划投入158万元对园区周边环境进行综合提升，以吸引更多高端企业进驻园区。
全至科技创新园从2015年4月启动招商，目前已进驻科技型企业53家，其中国高企业6家，2016年产值预计达2.64亿元。
但是，由于地理位置等因素的影响，全至科技创新园的招商并不算十分顺利，科创大厦11万平米的空间，目前仅5万平米有企业进驻。不过，陈建鸿表示，5万平米企业的产值已经远远高于从前茅洲山工业园十二三万平米空间的产值，这就表明，他们当初的决定和选择是正确的。
招商过程中，也有不少五金电子等行业的企业过来咨询，但全至的招商团队都拒绝了，宁愿暂时空置。“如果因为不愿意空置，又去招租五金电子等行业的话，那等于又走回头路了。现在虽然暂时有困难，投入和回报也没有成正比，但我们愿意守，现在不盈利，但未来有前途。”陈建鸿说。
作为一家沙井本土成长起来的企业，陈建鸿坦言，全至在
园区招商、服务、管理等方面还与天安云谷等园区存在不小的差距，但整个团队已经开始在一步步地提升，“过去有客户来，我们就带他们去看厂房，告诉他们我们条件就这样，愿租就租，不愿租就算了。但现在不一样了，我们要懂公司的产品，了解公司的历史、理念，讲好公司的故事，真诚服务好公司的客户。但这种转变不可能一步到位，需要一个较长时期的培训和调整。”
从过去单纯的“二房东”转变为现代园区服务企业，全至还在慢慢地摸索过程中。陈建鸿说，全至当下最大的心愿就是坚持自己的选择，真心真意地服务好有需要的企业，走出一条自己的发展之路。
2.展丰工业园：厂房宁愿空置半年 也要等凤来栖
在西乡街道，过去由加工制造业占主导，产业大而不强、单位面积产出偏低、产业用地利用水平不高等现象长期存在。不过，随着转型升级步伐的加速，一些工业园开始转变观念，主动牺牲短期利益，将低端产业“请出去”，把高精尖产业“引进来”。
牺牲短期利益 只为园区升级
展丰工业园是西乡街道航城工业园内的一家工业园区，由深圳展丰实业公司管理运营。这家竣工于2000年的工业区，占地3.6平方公里，建筑面积7万余平方米，在西乡的工业园区中并不算“老”。可是，在工业区运营的前15年，展丰和西乡更老的工业区一样，入驻的企业大多是电子、加工等低端产业的工厂，3万多平方米的厂房驻扎着20多家小企业，每年的产值仅1000多万元。除此之外，工业区存在的消防安全隐患、人员和环境管理难题更是为展丰实业公司增添了不少困扰。
工业园的转机出现在2015年。宝安大力推行“街道发展战略”，西乡街道启动了“十大产业项目”和“十大城市更新项目”，大力推动城市更新、增加高端产业用房是其中的重要内容。
“在这些政策的引导下，我们决定把工业园升级为新兴产业园区。但是，当时工业区有20多家企业，如果走一家再引进一家，空出的面积可能不符合很多企业的需求，操作起来也非常麻烦。正好，工业区的大多数企业都是在2015年到2016年初租约到期，我们就决定，不再和这些企业续签合同，把工业园全部空出来，宁愿损失短期的租金，也要一心一意地等着优质企业进来。”展丰实业公司傅贤强说。
从把工业区的企业全部清走到现在，展丰工业园已空置了半年有余。期间展丰内部有过怀疑的声音。不过，苍天不负有心人，展丰终于等来了西乡本土优质企业——威通科技。
威通科技有限公司是一家专门从事研制、生产和经营射频及微波部件、组件的专业公司，是深圳市高新技术企业,是2015年宝安区第一批拟纳入龙头企业培育库的企业，是一家在西乡成长发起来的本土企业。由于现在的办公地点即将到期，威通科技四处寻找新的发展空间，已经清空低端企业的展丰工业园与威通的需求不谋而合，西乡街道也希望把这家优质的企业留在西乡。目前，双方已经进入了商洽阶段。
管理和服务要走出“房东”模式
傅贤强说，从决定不与工业区的企业续签合同，到劝原工业区内企业搬离，再到空置半年，展丰公司的员工都早已达成共识，一家基层企业的员工能有这样的认识，颇让他感到意外和惊喜。虽然在企业陆续搬走的后期和空置期间，也有一些员工担心招不进新的企业，但傅贤强的内心从未退缩：“在清空园区之前，我们就对市场作了总体调研，了解到需要产业用房的企业很多。我们不担心出路，只是希望争取引进最好的企业，把工业区转型打造为高新技术企业的研发总部和销售平台，取得最高的综合收益。”
在引进企业的同时，所有面临转型的工业园区还有一个需要解决的共性问题——引进新兴企业后，园区的硬件该如何升级？在硬件转型的同时，管理和服务等“软件”又如何走出从前的“房东”模式，真正为高新技术企业提供高效的服务？
对此，傅贤强认为，工业厂房向新兴产业园区转型，并不是要把厂房拆除重建或者“贴金贴银”，而是要在硬件改造中注重功能性，着重满足入驻的新兴企业的需求，“园区内部的布局，我认为要做到信息化和节能
环保。威通进来后，展丰园区的装修改造会着重满足功能需求，比如使用屋顶绿化做好节能环保，搭建信息交流平台等，用较低的成本满足威通的使用需求。”
对于园区管理，傅贤强表示，早在展丰工业园转型之前，展丰公司就想配备高标准的管理和服务，但囿于工业厂房租金较低，有心无力。随着转型的推进，展丰公司在航城工业区设立了航城园区服务中心，未来将逐步给园区内的企业提供科技服务。
3.“中国天谷”：“产权换股权”助大项目落地
沿着107国道由西往东方向，有一大片正在被围建的
土地，宣传板上打出的“中国天谷”颇为引人注目。这里就是未来华讯方舟的总部。对宝安而言，这个地块的拥有者——新安实业有限公司与华讯方舟的“产权换股权”合作模式具有划时代的意义，为宝安乃至深圳在土地资源紧张的现状下引进名企探索出了一条新路。
一拍即合的“产权换股权”
华讯方舟是全球高速移动宽带网络通信行业的领军企业，也是一家以爆发式速度成长的国家级高新技术企业。自2009年落户宝安区后，华讯方舟连续3年保持着400%的复合增长率，今年预计工业总产值将突破100亿元。
早在2013年，“中国天谷”项目便排上了华讯方舟的议事日程。根据华讯方舟的规划，“中国天谷”项目，将被打造成中国新时代的超高频微波通讯技术产业基地，项目投产后5年内产值将超过千亿元。
但是，要建新的基地，就要有新的载体。由于宝安区新增产业用地不适宜该项目选址需求，项目落地工作“一波三折”。为了使项目尽快落地，宝安区与华讯方舟商洽，建议转变独立购置项目用地为寻找资源合作的思路。最终，宝安区与华讯方舟商洽提出“股权换产权”的合作模式，促成“中国天谷”项目落户西乡。
与“中国天谷”实施“产权换股权”的地块是原新安第一工业区。该工业区于1984年5月开工建设，1989年竣工投入使用，占地面积11.64公顷，总建筑面积23万平方米。由于建成年代较早，工业区的规划建设标准偏低，承载的产业多是老牌的“三来一补”港资企业、劳动密集型的制造业，厂区租金平均每平米11—14元。
2011年，新安第一工业区开始申报城市更新计划，定位为“新兴产业总部园区”，2014年得到正式批复。恰在此时，华讯方舟正在寻求发展空间，双方一拍即合。
“对新安实业公司来说，与华讯方舟的合作是我们一次‘借船出海’的机会，”新安实业有限公司副总经理傅燕对记者表示，在改造之前，新安第一工业区的收入完全靠租金，与华讯方舟进行“产权换股权”的合作，新安实业公司不仅仅能保有物业，还能通过这个机会获得高科技企业的部分股权，比仅仅建房卖房的收益要高出许多。
对新安实业公司来说，工业区更新的这段时间，意味着每年要损失3500万元左右的租金，但是傅燕表示，他们早已改变了过去的“房东”思维，优质的产业结构、良好的园区环境是他们更愿意看到和期待的。
考察第四代园区提升管理服务
记者了解到目前，“中国天谷”已完成土地平整等前期工作，进入施工阶段，预计2018年建成投入使用。
根据规划，“中国天谷”项目总建筑面积约62万平方米，是国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园，建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。预计该项目建成后，将成为拥有包括国家级重点实验室、院士工作站在内的尖端空间通信技术研发中心，直接引领太赫兹、毫米波、卫星宽带通信等前沿领域的基础技术及应用技术的研发，形成微波核心芯片、卫星宽带系统设备、太赫兹应用产品的中试检测生产基地，带动宝安区卫星通信产业、军工产业的发展，打造以华讯为龙头的千亿产业园，并在周边培育若干产值过百亿的配套园区。
为了适应这一新发展，新安实业公司的管理团队已经开始了对于园区管理和服务如何提升的思考，先后考察了天安云谷等第四代新型园区管理，未来将为华讯方舟及其他入驻企业提供完善的管理和服务。
2016-06-28 11:47:32来源：南方日报
