杭州市区成交商品房25175套

　　刚过去的3月份，杭州市区成交商品房25175套，这也是历年来同比最高的成交量。与此同时，记者发现，住宅和商业地产的成交比例悬殊，商业地产仅成交3544套，仅占比14%。

　　从去年4月到如今的一年期间，杭州的住宅成交比商业地产活跃得多，这也使得住宅的库存持续减少，而商业地产的库存去化相对缓慢，从而造成商业库存问题的进一步凸显。有些板块出现了住宅一房难求，商业大量囤积的现象。商业地产将何去何从?

　　每卖出7套房子

　　仅1套是商业

　　据中国指数研究院数据显示，截至4月5日，杭州市区(含萧山、余杭)商业地产库存量为61871套，住宅库存为77949套。如果单从绝对数据上来看，杭州商业库存量比住宅还少一点，似乎压力更小一些。但如果结合今年以来的成交情况来比较，就会得出完全不同的答案。

　　截至2016年4月5日，杭州市区今年共成交商品房43704套，其中住宅35977套，商业仅7727套。而刚过去的3月份，住宅成交和商业成交差距进一步拉大，25175套成交量中，商业地产仅成交3544套，也就是说，3月份杭州每卖出7套房子，其中仅1套是商业地产。如果以此计算，去化掉目前的库存，住宅仅需要3.6个月，而商业则需要17个月。

　　如果从板块来看，今年以来，商业和住宅成交的悬殊更明显。比如大城东板块，共成交了2814套房源，其中住宅成交了2623套，占比约93%;钱江新城板块，共成交1541套商品房，其中住宅成交1207套，占比达78%。记者梳理了28个成交热门板块，发现9成以上的板块出现了住宅热商业冷，成交悬殊的情况。

　　前30个商业项目库存量

　　几乎占到总商业库存的一半

　　因为商业项目往往是一次性拿出预售证，而去化往往需要几年的时间，因此，和住宅不同的是，商业地产库存主要集中在一些大型商业项目上。比如存量最高的久久鑫尚汇，去年开盘，目前已经销售117套，可售2040套房源;新天地G193广场，总销售房源3194套，目前仍有1971套房源可售。

　　据记者统计，杭州在售的商业项目有707个，其中库存量最高的前30个项目，占到商业库存量的48%;前50个项目，占总商业库存量的61%。

　　哪里是杭州商业库存重灾区呢?据记者梳理，杭州主城区商业库存最为严重，有43191套，几乎占了总库存量的70%。杭州商业库存最高的前10个项目中，市中心就占了9个，单项目可售量几乎都在1000套以上。

　　依板块来看，商业库存较为严重的区域包含市中心、临平副城、下沙金沙湖、滨江区政府、钱江世纪城等板块。

　　在住宅成交量远高于商业的同时，板块内住宅和商业的库存也相距悬殊。像滨江区政府板块，可售商业地产有3015套，但住宅仅剩15套;下沙金沙湖板块，可售商业3588套，住宅仅232套;还有桥西，商业可售2014套，住宅仅301套。

　　商业库存去化

　　亟待破题

　　在去年政府“去库存”各项政策利好引导下，杭州的住宅市场发生了逆转，由买方市场转为卖方市场。但是商业地产就没有这么好的运气了。记者发现，卖得好的商业项目仅占少数，大多数商业地产“压货”严重，在售盘中有不少是老面孔。

　　卖得好的商业地产项目有什么秘诀?地段、性价比、品牌价值仍然是最重要的要素。比如成交量排名第一的中赢康康谷，今年以来成交599套。项目位居滨江区政府板块，拥有4.78米的LOFT户型，以及周边对酒店式公寓租金回报预期较高，都促使其成为投资客追捧的对象。

　　位居第二位的华元欢乐城，则是地铁上盖，以及其自身的综合体配套优势、低总价，吸引了投资客的眼光。还有位于未来科技城的欧美金融城(EFC)，继前年和去年的住宅、酒店式公寓引发热销后，今年首次推出超级写字楼，以“领先杭州20年”的理念打造世界级综合体，今年至今已经成交229套房源。

　　缺少政策上的利好，加上受互联网产业的冲击，传统的商业项目势必难以打开销路，其中受到影响最大的，是写字楼。目前，已经有不少商业项目开发商试图与互联网嫁接，比如中大银泰城的“国际创投中心”，杭州新天地打造的“跨境电商”等，都是先引入项目，再吸引投资客。

　　显然，对商业地产来说，单建好房子等待投资客来购买已经成为过去时，只有包装好概念，帮投资者找到租客，或让投资者看到美好的前景，才能有出路。那些已经是现房，却缺少概念包装的写字楼项目，仍将面临困局。