2016-03-04 15:24:28来源：南方日报
春节后国内部分城市楼市火爆的程度着实让人有些咂舌。一方面房价持续上扬，上海的一套房一天内调价三次上涨70万；另一方面跟风买房的人扎堆，一线城市甚至出现了裹着棉被通宵排队买房的场面。专家分析，近期楼市火爆的程度客观上依赖于各地出台的房地产利好政策。不过在楼市库存依然偏高的情况下，希望投资型购房者谨慎。
大多数业内人士认为，在多轮利好政策刺激下，以及各地规划政策利好频出的市场背景下，2016年开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放。接下来，一线城市、部分二线城市将迎来市场反弹。对于2016年房价，业内专家预测，全国一二三四线城市房价将普遍差别化上涨，其中一线领涨，二线普涨，三四线企稳或恢复性上涨，局部城市仍有下跌空间，而城市、板块、楼盘分化依旧。
对于房产投资，专家建议，购置房产还是要以改善居住为目的，一线城市的外来人口基数大，房地产市场的基本面也较为健康，可以在置业选择上有所倾斜。区域选择方面，中心城区或者郊区的轨道交通沿线，保值能力较强。此外，投资应结合政府大的投资计划，投资力度大的区域，未来区域基础设施、配套条件的提升将会更加迅猛，可为楼市增长提供强劲的动力。
公寓推新来袭 投资客抢入市
经过春节楼市休整期，各开发商开始逐步加大推盘力度。截止2016年2月25日，据不完全统计，广州3月仅越秀、海珠两区暂无动作楼盘，共约50个楼盘计划于2016年3月推新，同比去年增长48%。这些推货项目主要以老盘加推新货为主，集中在南沙、黄埔、白云等郊区。但在其中，全新盘个数也达到15个。在这些推新楼盘当中，主要是以住宅为主，但是公寓项目的数量也并不少。其中南沙、番禺、萝岗、金沙洲都有不少公寓楼盘入市。而在2月底，番禺今年首个公寓楼盘推货的时候就引来了投资者的极大关注，在楼市成交热的背景之下，投资公寓的热度已经率先升起。
春节过后很多楼盘都未进入到新的推货节点，节后仅有少数几个楼盘开售，但投资者似乎已经有点等不及的味道。记者发现，近期开售的项目人气都很足，尤其是以投资为目的的买家入市的积极性非常高。
2月27日番禺的新楼盘奥园国际中心开售，推出约408套商业公寓产品。在开售当天，销售中心就聚集很多前来看房买房的投资客。据项目销售人员介绍，仅一个小时就有300多套公寓已经售出，去化率接近9成。
“有点疯狂！”当天去现场看房的李先生告诉记者开盘当天销售中心堆满了人。“有人还一次性买了一层。”李先生自己也买到国际中心的公寓产品，他称是在国际中心2015年12月举办活动的时候就关注这个项目的，当时价格预计就超过17000元/平方米。
买家的热情显然也影响到了开发商的推货节奏。一般来说，往年的公寓产品推新速度都不会太快，第一波推新潮都会出现在5月左右。而今年显然开发商也加快了推货的步伐。在3月推新的名单上，就已经出现了很多公寓楼盘的身影。在15个全新楼盘当中，位于黄埔的港航中心就是公寓项目主推50-60平方米的公寓产品。
而现时处于利好政策浪潮中心的南沙区公寓推新的项目在3月份就有两个，包括位于蕉门档口板块的南沙金茂湾和位于南沙湾板块的南沙湾石奥。这两个项目都将加推全新的公寓产品。此外，增城的恒展江山时代以及花都的雅居乐汇通国际广场都有公寓产品推出。
公寓推新量最大的仍然是番禺。记者了解到，除了2月底已经开售位于万博板块的奥园国际中心外，在3月份，番禺还有两大公寓盘将加推，其中包括万博板块的招商城市主场以及市桥板块的越秀可逸江畔都会有公寓产品推出。未来两年，番禺仍然是公寓供应量最大的区域之一。
作为投资客来说，相比住宅投资，商业地产投资的复杂程度更高，难度也更大。商铺和写字楼一直是商业地产投资的主要方向。在2016年，这两者到底谁的“钱景”更佳？
在写字楼方面，从目前来看，一二线城市的办公楼相对饱和，三四线城市则需求甚小。三四线办公楼的需求量非常少，很多企业不愿意到三四线城市去；或者选择租用几个商铺来办公，这样可以减少成本，缩减开支，这种档次比较高的办公楼要商业贸易发达，要有金融的衍生服务，这在一二线城市的需求可能比较大，但如果是在一个县城或者地级市，需求就小，因此，办公楼的地点、位置选取就显得尤为重要。此外，办公楼的周边配套一定与周边服务密切相关，一定要与周边的设施服务，物以类聚、人以群分，有办公楼的地方，商业、贸易、金融、政务就必须要配套。
在香港有很多金融大厦，有些注册会计师事务所、律师事务所、评估机构都在一起。区域集中在一起的布局最大限度地减少了办公人群的时间成本，从而提升办公效率。二三四线城市所有的金融机构很分散，产权交易、事务所都不在一起，没有集群优势，因此办公楼市场就很难形成。当然，如果某一个城市打造了一个CBD，在一个三四线城市，那可能会有机会，就买写字楼来说，可能单位投资者会多一点。
对于商铺来说，传统商铺未来价值会越来越低，住宅小区商铺，从购物中心、百货商场再到批发市场，整个商业体量人均面积非常高。因此，在这种情况下，未来商铺风险比较大，但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心，这些商铺可能会有机会。据统计，目前市场上除了一二线城市的核心区域有稳定的回报率之外，其他非核心区域的整体回报率都不高，有些地方还不到2%，甚至低于住宅。在此种情况下，投资人所承受的压力可想而知。因此，对于商铺的投资就取决于未来升值空间，在此种情况下，一二线相对于三四线城市有一定的升值空间，这主要是由于一二线城市的人口为净流入。升值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟，才能带来价值提升。换句话说，商铺是要靠培养的。
目前看来，传统商业中心还有一定竞争力，但一些城市的商业中心已开始衰退，这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰，受到了新型模式的冲击，比如百货，销售额少了，租金自然就降低了。因此，这样的商铺投资价值并不大。
专家认为，从目前情况来看，有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成，还会衍生出两到三个购物中心，而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈，成为新的价值点；另一种模式是政府打造的新区模式，随着人口的慢慢导入，商圈配套的逐渐成熟，商铺就有提升的价值。
仔细发掘住宅中的投资价值
出了商用公寓、写字楼、商铺等商业性质物业外，传统的住宅投资，更是房地产消费市场的主流。在住宅限购的时期，普通住宅市场更强调满足自住刚性需求，抑制投资消费。而随着政策转向，限购政策全面松绑，住宅市场的投资需求正逐步得到激活和释放。
根据广东省房协发布的《2015年度广东省房地产市场分析报告》可见，深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列各地市住房销售均价前三。其中，深圳、珠海房价同比涨幅包揽前二，广州市场重心主要是在外围区域，拉低了全市均价。由此反映，伴随着区域经济一体化的不断发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强，城市群的中心城市由于需求旺盛使得房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。
从市场实际表现可以看到，中心城市的城市中心，物业往往更保值，增值能力也更强。从投资的角度看，这些物业无疑具有较好的条件。但另一方面，中心区物业门槛更高，同时在投资时机选择上，避免高位接盘，也是应该注意的。
在广州，2015年以来宽松的政策环境推动广州整体住房需求，使普通住宅市场和高端住宅市场的问询量和成交量均双双上扬。一手高端住宅市场复苏势头延续，以改善型需求为主要需求驱动因素，使市场成交中高端物业的成交量也达到2010年以来的高位。
仲量联行发布的市场报告表示，广州中心城区的新楼盘因其所在区位和生活配套，对改善型买家更具吸引力。本季度新推盘数量与上季度相比，有近双倍增长。前两个季度市场活跃，开发商信心得到提振。本季度新上市项目包括珠光御景三期、保利天悦和恒大御府，加上已有项目的新推盘单位，广州共有约1600套住宅单位入市，比上季度增加约900套。高端住宅市场销售表现亮眼，租赁表现平稳。由于上季度股市行情出现大幅波动，部分资金流出股市寻求避险，致使一线城市高端住宅成为重要标的。
在投资选择上，一些城市次中心、新兴区域的住宅产品，则因为较好的升值潜力而被市场看好。近年来金沙洲板块、番禺万博、萝岗板块等区域快速发展，生活配套也日趋成熟，区域物业也呈现平稳走高趋势。在投资价值上，这些区域物业也算一个不错的选择。
此外，在住宅产品同质化趋于严重的环境下，强调服务这种软性竞争力已成为了众多行业产品突出重围的不二选择。在物管服务方面，不少高端物业在引入品牌物业管理公司的同时，将物业服务更多趋向于小众化，努力满足每个业主生活中的细微个性需求，从而使楼盘价值得以维护和提升。例如颐和地产就倡导针对业主的私属定制服务，而不少知名楼盘，更将酒店式管家服务引入社区，建立了“24小时管家服务”的标准。好的楼盘物业服务，意味着社区的品牌价值将大大提升，物业的保值、增值能力也将进一步增强。
■专家说法
公寓投资的热潮是从住宅市场限购政策出台之后。公寓产品成为了投资者进入房地产市场的重要方式。而近年来随着投资者的关注市场上大量的公寓楼盘出现，带旺了公寓产品成交的同时也为投资者带来一定的风险。
“现在一些区域的公寓产品总量实在大得惊人。”曾经在萝岗负责萝岗敏捷广场销售的资深人士向记者表示，公寓量过大未来对于投资者来说是比较大的风险。目前番禺的华南板块以及萝岗都是公寓量非常密集的区域。以华南板块为例，现时围绕在万博中心旁边的公寓楼盘就超过10个，而在长隆板块以及南站板块都有不少的公寓盘。而这些公寓项目推出的产品都大同小异，对于投资者而言，其产品的竞争压力将非常大。事实上，公寓产品出租理想升值慢一直是困扰投资者的问题。从2011年至今，番禺华南板块的二手公寓价格一直处于低位，目前放卖的二手公寓售价与当时楼盘的成交价相去无几。
而数据显示，广州中心区域的公寓均价在去年整体反而下跌。广州房价点评网的首席分析师肖文晓分析认为，“这反映了当前投资者心态的一种微妙变化。中心区的公寓虽然从出租来讲更有保障，但是由于售价高企，出租回报率并不高，对比现在市面上流行的一些理财产品的回报并无优势”。
