2016-01-13 14:13:49来源：城市商报
动迁安置小区怎么管？往往是困扰管理者的老大难问题，聘请专业物业公司太贵，社区自治又不专业，1年多前，元和街道在相城区首当其冲，组建街道下属的元惠物业管理有限公司，至今，已接管辖区内全部26个动迁安置小区，不仅小区面貌焕然一新，也有效解决了本地“5060”失地农民就业。
动迁小区用上智能化管理系统
元和街道的玉成家园二期，宽敞的住宅楼间，绿地环绕，小景怡人。私家车往来进出，站岗保安仔细核查出入证，并引导有序停车。每晚6点半，动感的旋律在广场响起，开阔的广场，很快就被浩浩荡荡的人群占据，腰鼓、佳木斯快乐舞、扇子舞等等，几十个人一堆，跳得各有千秋。
如果不是事先了解，很难把它与动迁安置小区划上等号。去年9月，元惠物业管理有限公司接管玉成家园二期之初，摆在物业公司面前的是这样一派景象：小区400多盏路灯和景观灯，300多盏罢工，住宅楼道间杂物乱堆乱放，私家车随意开到家门口。“修，必须用最快时间。”元惠物业管理有限公司总经理李惠忠说，300多盏路灯，能修的修，不能修的直接换，并且增设避雷保护装置。此外，27幢楼的79部电梯，全部聘请电梯制造商进行维保，电梯关人半小时到现场，小事故2小时到现场，否则物业公司将扣除其维保押金。因此，故障率和居民投诉大大降低。在居民楼下，安装了石墩，防止违停。此外，由于玉成家园二期不仅有住宅，还有超市、诊所、幼儿园等，进出人员多而杂，车辆较难管理，小区物业想出了凭借出入证进出的办法严加管理。
玉成家园二期往北两三分钟车程，是最新的玉成家园三期。小区业主进出，无须停车验证，单靠车载蓝牙，智能放行。这是玉成家园三期引入的智能化道闸系统，这也是辖区内首个引入蓝牙系统的动迁小区。小区对住户免费发放蓝牙卡，对外来租住户和外来车辆进行收费管理，避免了安全隐患。
事出有因，原来，玉成家园三期交房不久，入住者寥寥。这让正对面一个商品房小区钻了空子，每晚都有五六十辆外来车辆停进玉成三期，霸占了车位不说，还带来了安全隐患。为此，元惠物业管理有限公司，在玉成三期安装智能化道闸系统及监控，有效堵上了这个疏漏。
生活习惯的改变
尚需时日引导
硬件改善了，软件提升却是一个漫长的引导过程。李惠忠曾任一动迁社区书记多年，对于动迁小区的管理，他也直言很难。一来，收物业费难，二来，居民不缴纳物业费，没有主人翁意识，对物管并不配合。“农民变居民，转个户口，不意味着生活习惯的改变。”
李惠忠说，就拿玉成二期来说，27幢居民楼3004套房子，常住人口万人。刚接手时，居民楼道脏乱不堪，有的在楼梯间堆放锄头、旧家具、硬纸板等，有的私占楼道公共区域，并用铁栅栏围起养宠物。小区电子屏宣传整改通知，压根不管用，物业工作人员只能挨家挨户跑，耐心劝导和解释，规劝居民把旧物件收到家中，不占据公共空间。半年时间，清理了10幢居民楼，而这项工作还将长期持续。
李惠忠告诉记者，起初，偶尔还会发生高空抛物的恶性事件，垃圾不装袋、乱丢也是时有发生。经过长期的宣传引导，这种不文明现象已经有了很大改观。
物业管理有一套规范的流程
元惠物业管理有限公司，由元和街道10个涉农社区和一个集体资产公司参股，主要为元和街道动迁安置小区提供物业服务。目前，该公司1100名工作人员中，90%以上为本地“5060”失地农民。保安年薪可以达到32000多元。
李惠忠曾经也是一名动迁社区书记，他说，以前动迁社区管理基本靠自治，社区招聘几个本地老百姓，做做保安、保洁，谈不上岗前培训，也谈不上专业服务。应聘的多数是居住在本小区的居民，图个近，上班时候还能回家烧个饭。此外，由于大家都是邻居，谁家养只鸡、谁家在绿化带里种种菜，管理人员也就睁一只眼闭一只眼了。这种凌乱的状况，给小区管理造成了极大的困难。
如今，元惠物业管理有限公司与市场化的物业公司一样，对从业人员进行专业培训，物业管理有一套系统、规范的流程，目的就是为动迁居民提供更好的服务。李惠忠告诉记者，比如，500多个保安接受轮训，督察组不分昼夜，突击检查物管情况，一旦查到有人违规，不仅本人受罚，还要牵连上级主管，罚款将翻倍。针对居民反映的问题，小问题1天解决，大问题1周解决。
李惠忠说，街道也曾尝试把玉成二社区、万泾花园交由专业物业公司管理，但是费用是社区物业的2倍，这笔钱当时都由街道政府埋单。他解释说，在元和街道动迁安置小区有个不成文的“规定”，交房时，业主交纳1年物业管理费，物业管理费标准为0.25元/平方米·月，第二年开始，则“默认”由街道补贴，居民无需再交纳物业费。其实也没明确“规定，但这些年来，已经约定俗成，要再向居民张口收物业费，恐怕很难。”他说。
一直以来，动迁小区的物业管理，都是由政府埋单。李惠忠说，去年元惠物业管理有限公司运营成本在5300多万元，人员开支、绿化养护、电梯维护、智能化监控、消防设施设备维护等等，都是一大笔开销。他说，在首先满足动迁小区物业服务的基础上，元惠物业管理有限公司也在慢慢参与市场竞争，竞标商品房小区的物业管理，以补贴前者，缓解街道压力。目前，已管理8个市场化运作项目。
