武汉楼市：二胎政策放开 “大房时代”来临

　　在《飓风营救》三部曲中，年过六旬的连姆·尼森大叔堪称硬汉典范。为了保护家人的安全，他单枪匹马辗转了大半个地球，与黑帮势力斗智斗勇。

　　纵观2015年楼市，中央与地方政府连续出台一系列措施支持自住和改善需求，千方百计去库存。供应端，控制土地供应；需求端，降首付、降利息、放宽公积金、调税费。一套政策“组合拳”之下，楼市回温整体效果显著，也促使武汉市场成交量取得佳绩。在近期的中央经济工作会议中，“去库存”又被纳入明年我国确定的五大经济任务之一，这正是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。

　　央行年内5次降息 房贷压力减负

　　自2015年3月份以来，央行总共进行了5次降息。今年，央行总共进行了5次降息。至此，央行的5年期以上商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%，这对“月供族”无疑是个好消息。

　　对于已有房贷的市民而言，最关心的莫过于降息后能省多少钱。以100万元20年期的商业贷款为例，去年11月22日央行宣布房贷利率调整后，每月月供为7251元。而在今年降息“组合拳”出台后，房贷月供款明年每月减少700元左右。

　　业内专家分析，今年的降息降准政策不仅仅能让购房者直接受益，房企的融资成本也将大幅下降。随着资金流动性的增加，利率的进一步下降，企业的融资成本将会进一步降低，有利于提振房地产开发企业投资的信心。

　　二套房首付放宽 改善型需求释放

　　今年以来，央行对二套房公积金首付比例进行了2次调整。

　　3月30日，央行、住建部、银监会共同推出“330”新政，对二套房公积金首付进行调整。9月1日，相关部门再度下调二套房公积金贷款首付比例至20%。两大新政出台后，公积金购买首套房和二套房首付最低均为20%，降至2009年水平。中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政认为，此次公积金政策是在“330新政”的基础上，将部分二套房首付也下调至20%，购房贷款门槛再降低，对于楼市库存去化是较大利好，特别是有助于进一步推动改善型需求入市。

　　普通住房门槛降低 高端住宅走俏

　　7月27日起，武汉市普通住宅认定标准放宽。此次新政有三个显著变化：取消了执行多年的140万元的房屋总价标准，将普通住宅的认定标准调整至144平方米以内，统一中心城区和新城区的容积率标准。

　　以130平方米，总价227万元的一套三房为例。按此前认定标准，该房属非普通住宅，买房契税按总价3%缴即6.81万元，而变身普通住宅后，契税比例为1.5%即3.4万元。如果2年后以280万元出售，作为非普通住宅，按总价5.1%缴契税、营业税和个税约14.28万元，而作为普通住宅，税费比例为2.5%大约7.2万元。一买一卖能节省近10万元。

　　据专家分析，新颁布的标准有效避免了价格波动的影响，使更多的居民、家庭能够享受税收的优惠，减轻了购房的成本，使改善型需求进一步释放。特别是中心城区140平方米以下的楼盘，由于不设价格门槛，利好最大。

　　二胎政策放开“大房时代”来临

　　今年10月，国家决定全面放开二胎政策。对于未来楼市而言，三房户型或将成为刚性需求，四房户型或将成为改善型需求，楼市“大房时代”正式到来。

　　以往，90平方米以下的“小三房”一直是80后“刚需“一族抢购的重点。而从居住舒适度来看，如果要二胎，意味着传统的两房甚至小三房是不够住的，不少置业者需要换更大的房子，给孩子提供更好的成长环境。

　　此外，新政使得学区房市场进一步升温。对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能就近入读名校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，武汉学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。