2016年惠州楼市十大猜想

　　一说起变化，注定有些会让您期待，有些会令人茫然，不过，可预知的变化，总比无法预知的要好，毕竟它会让我们心中有底，可以提前做好准备应对。日前，在中央经济工作会议闭幕并发布会议公告后，专家们迅速根据会议精神总结出，2016年，将有10大政策会影响你我生活，这些变化集中在买房、落户、社保、看病以及企业运营、金融改革等多个方面，都与我们的日常生活有密切联系。而记者在采访中发现，在即将到来的2016年，同样会有至少10个变化，将可能会影响到惠州楼市。不过就像记者在上面说到的那样，可预知的变化，总是会让我们心中有底，况且，这十大变化，多数都充满正能量，比如，降息和降低房贷首付比例，就可以明显减轻置业者的负担。下面，就让我们一起来看看这备受期待的十大变化吧！

　　房贷利率更低了

　　百万房贷月供款少700多元

　　多数房奴都在满怀期待等待2016年1月1日的到来，因为按照“次年1月1日”的调息原则，从这一天开始，他们房贷月供款将会是全新的数字，一个绝对比今年要低的数字。而这一切，都来源于2015年的连续5次降息。记者了解到，在经过连续5次以0.25%的幅度降息之后，五年期以上的商业贷款基准利率已从年初的6.15%下降到了现在的4.9%，下调幅度达到1.25%。

　　针对月供款问题，记者算了一笔账：以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，按原来商业贷款6.15%的利率计算，总共将需支付约174万元利息，每月还贷7251元。而从2016年1月1日开始，新利率为4.9%，这笔房贷的总还款额将降至大约157万元，月均还款6544元。5次降息后，每个月可少还707元。

　　房贷首付比例可能会更低

　　商业贷款首套房首付比例或下调至两成

　　在中央经济工作会议出台的指示精神中，加速房地产业的去库存是2016年的重点任务之一。既然指出了明确方向，那更具体、可供落地操作的调控政策，将可能在近期出台。而多数受访的专家都认为，降低商业贷款的一套房、二套房的首付比例，将可能成为调控的主要方法，比如，首套房首付由25%下调为20%，二套房首付由40%下调为30%，都有较大可能性。如果真是这样，那置业者的入市门槛将会进一步降低，换房族的入市热情也将明显提升，这对楼市去库存将会带来很大促进作用。

　　全面放开二孩将落地实施

　　中大户型走货速度或将加快

　　人们期待2016年，还有一个重要原因，那就是“全面放开二孩”将会落地，并以法律的形式确定下来。这对期待二孩的家庭来说，可真是一件激动人心的喜事。不过，由于这种幸福是突然降临的，许多人在之前买房时，都没有考虑到要为二孩留一个房间，如今既然有了这样的现实问题，那换房就成为许多家庭亟需完成的大事。而记者在采访中也了解到，自从10月底中央决定全面放开二孩后，惠州楼市就已发生了一些变化，比如走货较慢或者成交占比较低的中大户型产品，成交的速度已开始明显加快。

　　惠州房价可能会有变化

　　涨价的可能性大于降价

　　最近一段时间，在惠城市场相对平静的同时，沿海的大亚湾市场却是热浪滔天，房价不断飙升。来自惠州世联行、惠州中原地产等中介机构统计的信息显示，今年以来，大亚湾住宅市场呈现出量价齐涨态势，有个别楼盘的售价甚至比年初上涨了2000元/平方米以上。

　　业界专家指出，尽管中央鼓励房地产商通过降价来去化库存量，但这也仅仅是鼓励，在成本、税费没有相应降低，而且供求关系无法决定降价的基础上，明年的惠州市场上，涨价的可能性将大于降价。原因嘛，从区域来看，惠城、仲恺、博罗等区域的楼盘在近两年其实一直都在以价换量，再降价的空间已很有限，而在大亚湾、惠阳以及惠东滨海市场，多数楼盘涨价都不愁卖，降价的可能性也就更低了。

　　外来置业者或将增多

　　惠城仲恺市场客户结构或将变化

　　今年内地城市中，房地产市场最火的是哪一个？对这个问题，多数人应该都有一致的答案，那就是深圳。今年以来，深圳很多楼盘的售价一年涨了几千元，很多楼盘的几千套房子，在开盘当天被上万人疯抢。

　　你说它不正常、令人感到不可思议吧，可这一切都真真切切发生了，并且这股热火还一路烧到了其邻近的东莞凤岗和惠州大亚湾等区域。来自惠州世联行、大亚湾房协等机构统计的信息显示，如今，大亚湾好多个楼盘的售价已在七八千元以上，而这多数是由众多外来置业者涌入购房而推高的。业界预测，按照当前的态势，深圳楼市的置业者溢出效应还将持续，到了2016年，惠州楼市的外来置业者只会增多，不会减少，而且这股火，很可能会烧到惠城仲恺市场。

　　惠州城市化或将加速

　　越来越多农业人口进城买房

　　在刚刚出台的中央经济工作会议公报中，中央已经明确提到了“按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”这样的表述，业界专家对此解读表示，农业人口是否愿意进城买房或长期租房，关键在于他们的子女能不能和城市居民一样享受城市的各类医疗、教育等方面的权利。如果这一系列配套性的政策也能随之相应出台，对农民来说无疑是一个激励，而楼市的刚需置业人口也必然会随之大幅增多，从而推动楼市去化的加快。不过，也有专家表示，仅仅为了推动楼市去库存，是否会在居住政策上作出重大调整，还有待观察。

　　营销模式回归传统价值模式

　　“伪电商”2016或将遭遇寒流

　　为了加速去库存，中央同样鼓励房地产商调整营销策略。业界专家李建锋对此解读认为，这其实不需要鼓励，因为开发商为了加速走量回款，一直都在积极运用各种营销策略，但中央却在会议公报中特别对此强调，或许又另有深意，值得业界认真揣摩。

　　惠州世联行副总经理胡光宇也认为，多年来，推动惠州楼市健康前行的营销，其实还是传统的价值营销和品牌营销，可在2015年，以价格营销为核心的各类“伪电商”大行其道，客观上，其在加速走量方面确实有亮点，不过却伴随着成本过高、众多从业者信用度低、操作不规范、一房多卖、扰乱秩序等许多不良因素，从而给楼市和开发商带来一堆后遗症，说白了还是“非主流”，这也引起了众多房企的警醒，在2016年，它的火爆程度势必会打折扣，楼市的整体营销可能将回归传统的价值营销。而记者在走访中也发现，曾经在2012、2013年火爆一时的活动营销，因为诚信度低、操作不规范、热衷忽悠等问题，在近两年也渐渐销声匿迹。

　　莞惠城轨开通在即

　　加速仲恺与惠城区的无缝对接

　　交通方面的不断完善，对楼市总是充满正能量。比如在今年，随着惠州海湾大桥的开通，惠州机场的复航，惠东和大亚湾滨海市场就受到了明显的提振，成交一路飘红。来自碧桂园・十里银滩发布的消息称，截至目前，十里银滩项目已销售50亿元，再度斩获惠州单盘年度销冠只是时间问题，该项目的热销，除了产品自身以及过去积累下来的美誉，交通方面的改善也是一大关键。而在2016年，惠州交通方面最大的利好就是莞惠城际轻轨即将建成通车，届时，惠城区与仲恺高新区必将更快实现无缝对接，惠州与东莞之间的各类商业交流也必将加速。以往，仲恺高新区还未开通城轨时，当地楼市就已收获了预期利好，此次真正开通后，楼市将会发生什么样的催化反应，的确很值得期待。

　　或有越来越多外来房企进驻

　　本土房企面临调整转型

　　在前天，本报已经报道，随着恒大、万达的先后进驻，在中国百强上市房企的前十强中，已经有七强落子惠州。能吸引这么多优秀房企前来开发，惠州的城市魅力由此也可见一斑。不过在这里有一个问题是，这些外来房企的陆续到来，是否会对本地房企带来更大冲击，尤其是一些实力不太雄厚的房企，是否可以应付那些品牌房企可能发起的价格战？尤其是在中央鼓励“促进房地产业兼并重组”的新背景下，大鱼吃小鱼的现象，是否会加速上演？

　　诚然，经过多年的成长，惠州本地房企已有了较强的实力，尤其是隆生、德威等本地大房企，在近几年更是越走越稳，势头越来越猛。不过，也的确有一些小房企，在近几年面临冲击之后，有的倒下了，有的转型了。2016年的房企界是否会有阵痛，值得观察。

　　房企创新求变步伐加快

　　转做城市运营商的房企或将增多

　　在外来房企以及市场本身的冲击之下，2016年本地房企有可能会迎来一些阵痛。但理性地说，并不是所有阵痛都是有害的或令人悲伤的，有时候，一些痛可能会让企业更加清醒地认识到眼前的形势，从而激发起创新求变、求发展的潜能。因此在2016年可以预见的是，房企界的运营转型可能会加快。

　　而对于转型的方向，有不少专家建议，要转型，回归市场本身，以及加快创新，是两条必由之路。具体来看，充分挖掘市场，做满足“真实需求”的产品，从卖方市场进入到买方市场，以客户真实的需求为导向，创新开发个性化、人性化、体验化、品质化的产品和完善的配套服务，就受到了众多专家的推崇。同时，跨界整合，做“新型城镇化”开发商，推出健康生态产品，或引入“互联网+金融”，改变房地产业生态结构，以及，真正的城市运营商，融入城市发展实处，也都是不错的方向。